根据国际经验，凡是能够有效控制房产价格、从而成功避免房产价格泡沫的国家和城市，它们的经济增长就可持续。反之，那些不能有效控制房产价格、进而引发房产价格泡沫的国家和城市，它们的经济增长通常就是不可持续的。前者如欧美等国家和地区，后者如日本和中国的香港等。从这些成功与失败的经验来看，房价与经济增长有著非常重要的联系，这种联系在一定意义上可以说是基础性的。因此，认清房价与经济增长的关系，对实现中国经济的可持续增长具有十分重要的意义。 字串8

房价上涨是经济增长的起点还是终点

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最近几年来，房地产越来越受到各级政府的青睐，在很多政府的经济发展规划中，房地产都被当作经济发展的支柱产业而置于优先发展地位。他们相信，房地产发展和房价上升可以推动整个国民经济的发展。 字串6

但是，从国际经验来看，房地产部门是经济发展中一个非常“被动”的部门，而且，房价上涨并不是经济增长的起点，相反，房价上涨正好是经济增长的终点。比如，上个世纪末日本和中国香港的经济衰退就是由房地产价格暴涨导致泡沫破灭而造成的。从去年开始的日本经济增长是在房产价格跌去将近90％的情况下才出现的，同样，中国香港的经济缓慢恢复也是在房价跌去将近50％的情况下才发生的。再如，我们最近再次看到了美联储的升息举措，而导致此次美联储升息的一个基本原因就是房价上涨太快，从而需要借助升息政策来抑制房价，以达到经济平稳增长的目的。

为什么房价上涨不能带动经济增长、反而会成为经济可持续增长的障碍？对此，大致可以从以下几个方面加以分析： 字串2

第一，房价上涨过快首先会压迫居民的生活。当房价上涨幅度处在人们可承受的范围时，它能刺激人们从事生产劳动和增加储蓄的积极性。但是，当房价迅速上涨、从而超出人们可承受的范围时，它就会打击人们的劳动积极性和储蓄的积极性。因为在这种情况下，居民为了住上一定水平（包括房屋的面积和质量）的房屋，对于中老年购房者来说就需要拿出一生积蓄（存量），对于年轻人来说则需要透支未来收入（流量）。不管发生其中的何种行为，它们都将直接或者间接地引起购房者对非房屋商品之需求的减少，从而导致居民生活质量下降和其它非房屋经济部门增长乏力。也就是说，房价上涨过快既会影响人们的居住水平，又会挤出人们对其它非住宅商品的消费，因而，从长期来看，对于经济增长必定会产生负面影响。 字串7

第二，房价增长过快会导致全社会商务成本提高。由房价上涨过快引起的社会商务成本提高主要是由以下两方面力量造成的：其一，是劳动者为抵消房价上涨所带来的生活质量下降，迟早会提出增加工资的要求，这自然会导致企业生产成本提高；其二，是企业经营活动中的土地费用支出会随房价上涨而增加，因为房价上涨同时也会刺激土地价格上涨。在这两股力量作用下，企业就会因为成本增长过快而出现利润减少和市场（非凡是国际市场）竞争力下降的趋势，而这又会进一步引起投资衰竭和经济增长的停滞。 字串7

第三，房价过快上涨会造成土地资源的低度利用。房价过快上涨首先会引起房产投资增加，而房产投资增加势必需要更多的土地投入，这又会刺激土地价格过快上涨。伴随土地价格过快上涨而来的肯定不是土地的有效利用，而是土地的囤积，结果，土地作为基本生产要素不仅没有被有效利用，反而出现了大量闲置，土地拥有者之所以如此，就是为了等待土地价格的进一步上涨，以便高价而沽，赚取更大土地溢价。所以，试图通过价格机制来保证稀缺土地资源的有效利用，纯粹是一种幻想。随著土地价格上涨，房价会进一步上涨，于是房价和地价的轮番上涨就有可能造成房地产泡沫，诱发经济和金融危机。

第四，房价过快上涨会使房屋由消费品演变为投资品和投机品。在房价稳定的情况下，对房屋投资无利可图。但是，房价一旦出现过快上涨势头，它的投资与投机价值就会凸现，从而导致大量投资性或投机性需求。所谓投资性需求，就是指购房者购买房屋不是为了自己居住，而是为了将其作为资产保值与增值的手段；所谓投机性需求，就是指购房者通过购买房屋来博取短期差价，俗称炒楼花。两者区别在于其购买行为是长期的还是短期的。很显然，房产投资具有相对长期的特征，而房产投机必定是一种短期行为。房产投资、非凡是投机势必会导致很高的房产空置率，这不仅会导致土地与房产资源的闲置和浪费，而且还会吸引大量现金流量集中于房地产部门，进而引起金融部门流动性下降和全社会金融风险增加。不仅如此，随著大量现金流量被用于房产投资和投机，土地和房产价格就会发生与实际需求毫无关系的自我加强式的上涨，最终导致房地产泡沫而使经济增长陷入困境。

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第五，房价过快增长还会加剧社会财富分配和占有的两极分化。这一机理可简要描述如下：在房价过快增长的情况下，低收入阶层不仅没有能力购买可以增值的房产，反而会因为房价上涨过快而更加贫困；另一方面，那些具有房产投资甚至是投机能力的人，则可以通过对房产的投资和投机而获得房产价格上涨的溢价；这样两种截然相反的发展趋势无疑会加剧社会不同阶层之间财富分配和占有上的巨大差距，进而引起社会资产拥有的两极分化。社会财富和资产拥有的两极分化不仅会加剧社会矛盾和冲突，而且还会造成内需下降，从而使经济增长缺乏足够动力。

从以上几个效应来看，房价上涨不是经济增长的动力，而是经济增长的障碍，因此，试图通过推动房价上涨来推动经济增长的想法是十分危险的。